ערן הלרבתחומים רבים, אם רכושכם נגנב – החוק פועל כדי להשיבו לכם. אך בעולם המקרקעין בישראל קיים מושג משפטי מטלטל שכל בעל קרקע חייב להכיר: "תקנת השוק". המשמעות שלו פשוטה ואכזרית: אם נוכל הצליח למכור את הקרקע שלכם לאדם שלישי שקנה אותה בתום לב ובתמורה והסתמך על הרישום גם אם הוא שגוי, הקרקע עשויה להישאר אצל הקונה – ואתם עלולים לאבד את הנכס לנצח.
ב"אגם שביט ניהול ופיתוח מקרקעין", אנו פועלים מול בעלי קרקעות שבטוחים שהרישום בטאבו הוא "תעודת ביטוח" פסיבית. התחקיר האחרון בטלוויזיה ( שודר בערוץ i24 news גנבי הקרקעות: השטח היוקרתי שהוצע למכירה מאחורי גבו של הבעלים – והעסקה שהתנפצה ( הוכיח שבעולם של זיופים מתוחכמים, הרישום לבדו אינו מספיק.
הנה הדרך שבה ניהול אקטיבי הופך למגן המשפטי החזק ביותר שלכם.
המלכודת: איך הבעלות עוברת לידיים זרות?
סעיף 10 לחוק המקרקעין נועד להגן על יציבות השוק. הוא קובע שאם קונה הסתמך על רישום בטאבו (גם אם הוא היה שגוי עקב מרמה), שילם תמורה מלאה ופעל בתום לב – החוק יעדיף אותו על פני הבעלים המקורי.
התוצאה עבור הבעלים המקורי היא הרסנית: אובדן הנכס והסתפקות בתביעות פיצויים מול נוכלים שלרוב כבר נעלמו עם הכסף.
"חומת האש" של אגם שביט ניהול ופיתוח מקרקעין : איך הניהול שלנו מונע את הסיוט?
כדי ש"תקנת השוק" תתממש, הנוכל זקוק לשקט ולחוסר ידיעה מצד הבעלים. המודל של אגם שביט שובר את המשוואה הזו בשלושה מישורים:
- ניטור ובקרה רציפה: במסגרת ניהול והשבחת הקרקע, הנכס שלכם נמצא תחת "זכוכית מגדלת" מקצועית. אנו מוודאים שהסטטוס בטאבו תואם את המציאות המשפטית. כל ניסיון לשינוי רישום, רישום הערת אזהרה או הגשת מסמכים בשם יורשים פיקטיביים, מזוהה על ידינו בשלבים המוקדמים – הרבה לפני שהעסקה נחתמת והנכס אובד.
- נוכחות במערכות התכנון והרישוי: נוכלים מחפשים קרקעות "רדומות". כאשר אדם שלישי (הקונה) בוחן נכס המנוהל על ידי אגם שביט, הוא יגלה במערכות התכנון, בעיריות ובגופי הרישוי שקיימת פעילות אקטיבית, תכתובות וייצוג מקצועי. "טביעת האצבע" הזו הופכת כל טענה ל"תום לב" של הקונה לכמעט בלתי אפשרית בבית המשפט.
- ביצור הזכויות דרך השבחה: השבחת קרקע היא תהליך שבו הנכס עובר מסטטוס של "קרקע חקלאית/רדומה" לנכס בתהליכי שינוי ייעוד ופיתוח. פעילות זו מייצרת תיק נכס עדיף, מתועד ומפוקח, שמרתיע נוכלים מקצועיים מראש – הם פשוט יעדיפו לעבור למטרה קלה יותר שאין לה "אבא ואמא" מקצועיים.
- רישום הערות אזהרה והגבלות דיספוזיציה:
במסגרת פעילותה, אגם שביט כחברת ניהול קרקעות פועלת לרישום הערות אזהרה מתאימות בלשכת רישום המקרקעין או בגורם הרישום הרלוונטי, בין אם לטובת הבעלים ובין אם כהערות המגבילות ביצוע עסקאות ללא אישור.
קיומה של הערת אזהרה מהווה אמצעי התראה פומבי, אשר כל רוכש סביר או בא כוחו נחשף אליו במסגרת בדיקת המצב המשפטי, ובכך נמנעת השלמת עסקאות הנסמכות על מרמה.
רישום הערת אזהרה ביוזמת חברת ניהול קרקעות: מציף בפני הציבור מגבלות על ביצוע עסקה, שולל טענת הסתמכות או תום לב מצד רוכש שלא בדק את המרשם, מסכל מראש אפשרות של מכירה כפולה או מכירה על-ידי מי שאינו בעל הזכות, בכך, פעילות חברת הניהול נותנת ביטוי מעשי למנגנון ההגנה שנקבע בחוק.
- חוק המקרקעין מבסס את שיטת המקרקעין בישראל על עקרונות של פומביות, ודאות קניינית והסתמכות על מרשם המקרקעין, תוך מתן משקל מכריע לרישום ולבדיקות מוקדמות כתנאי לביצוע עסקאות תקפות.
פעילותה של אגם שביט כחברת ניהול קרקעות משתלבת בעקרונות אלה, ומשמשת מנגנון יישומי המממש את תכליות החוק ומונע פגיעה בזכויות קנייניות עקב מרמה או מצגי שווא.
חברת ניהול קרקעות, הפועלת לבקרה שוטפת על מצב הרישום ולווידוא התאמה בין הרישום לבין מצב הזכויות בפועל, מחזקת את עקרון הסופיות והוודאות של המרשם, ומונעת ניסיונות לעקוף את דרישת הרישום באמצעות מסמכים חוץ־רשמיים או מצגים כוזבים.
- חובת בדיקה ותום לב בעסקאות מקרקעין:
סעיף 10 לחוק המקרקעין מגביל את ההגנה על רוכש תם לב רק למקרים שבהם מתקיימת הסתמכות בתום לב על המרשם.
קיומה של חברת ניהול קרקעות, כרשות ידועה ומוכרת ביחס למקרקעין מסוימים, יוצר סטנדרט בדיקה מוגבר, כך שאי-פנייה אליה או התעלמות ממידע המצוי בידיה עשויים לשלול טענת תום לב מצד רוכש או מתווך.
לסיכום: בנדל"ן, פסיביות היא סיכון
הנכס שלכם הוא לא רק שורה בטאבו, הוא פוטנציאל כלכלי שדורש הגנה אקטיבית. ניהול מקצועי על ידי אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין הוא לא רק אמצעי להעלאת ערך הקרקע, הוא המנעול החזק ביותר שמבטיח שהנכס ימשיך להיות שלכם, ורק שלכם.