אביעד ברטובתהליך נטילת משכנתא מתחיל בהערכת תקציב ומסתיים ברכישת ביטוחים וחתימת חוזים. מה עושים בכל שלב ואיך עוברים את זה בשלום? הנה המדריך שילווה אתכם
לפי נתונים של גופים שונים מענף הנדל"ן, שנת 2017 הסתיימה עם משכנתאות חדשות בהיקף של כ-53 מיליארד שקל. למרות שמדובר בירידה של 9% לעומת היקף המשכנתאות בשנת 2016, סך המשכנתאות המצטבר של הציבור הישראלי כבר מגיע ליותר מ-320 מיליארד שקל. בנוסף, ברבעון הראשון של 2017 שמרה ריבית המשכנתאות על יציבות אך לאחר מכן ירדה כמעט ב-10% והפכה את המשכנתא לכלי עוד יותר פופולארי בחלום מימון הדירה הראשונה.
הבעיה היא שיש תהליך ארוך שאותו צריך לעבור מהרגע שבו מחליטים לקנות דירה למגורים או השקעה, ועד השלב שבו הבנק מעביר את הכסף ואתם מקבלים את המפתח. קודם כל, משכנתא מחייבת תכנון מוקדם. חשוב לתכנן את המשכנתא כי לאורך החיים מתרחשים שינויים שמשפיעים על ההוצאות וההכנסות וכך אפשר להתמודד איתם. שנית, את המשכנתא מתכננים בשביל לבנות או לקנות בית שמתאים ליכולת הפיננסית היום – תוך שמירה על אפשרות שדרוג בעוד כמה שנים.
מבחינה פיננסית גרידא, התכנון המוקדם טרם נטילת משכנתא חשוב כי תנאי השוק משתנים. כאן אתם כבר לא הנושא, כי לאורך חיי המשכנתא צפויים שינויים במדד, בריבית הפריים, במצב המשק, במדדי המט"ח ועוד. כל שינוי כזה יכול להשפיע על יתרת החוב ועל ההחזר החודשי. אם לא תתכננו את המשכנתא, סביר להניח שלא תוכלו לעמוד בהוצאות ותציבו את עצמכם בפוזיציה מסוכנת לשווא.
הערכת תקציב לפי עלות הדירה
אחרי שהבנתם למה לתכנן את המשכנתא, תוכלו להגיע לשלב שבו מתבצעת הערכת עלות כוללת של הדירה הנבחרת. קחו בחשבון שהמחיר שקבעתם בהסכם מול המוכר – בין אם מדובר בקבלן או באדם פרטי – לא מגלם את העלות האמיתית. בפועל, ההוצאות תהיינה גבוהות יותר כי הן כוללות תשלומים נוספים לגורמים אחרים.
בין ההוצאות הנוספות שישפיעו על העלות הכוללת של הדירה ניתן למצוא מס רכישה, היטל השבחה, מס שכר, שכר טרחת אנשי מקצוע כמו עורכי דין ומתווכים, עלויות מעבר, עלויות שיפוץ, רכישת ריהוט, הפרשים בשערי הדולר והשקל והצמדה של הדירה למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. במקביל, במסגרת תהליך נטילת משכנתא תצטרכו לשלם מכיסכם על שירותי שמאות, דמי פתיחת תיק ותשלום על רישום בטחונות. זו הסיבה בגללה את סכום המשכנתא דורשים מהבנק רק לאחר שמחשבים את העלות הכוללת והאמיתית של העסקה – ולא רק את המחיר החוזי של הנכס.
הצעד הבא מבחינתכם הוא תכנון של התקציב. תכננו את המשכנתא במבט לעתיד, שמרו על מצב שבו ההחזרים החודשיים הם עד שליש מההכנסה הפנויה, זכרו שתמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון ונסו לקצר את תקופת ההלוואה ככל הניתן. למזלכם, יש כלים אובייקטיביים כמו מחשבון משכנתא שבהם תוכלו להשתמש בלי שום סוג של מחויבות או תשלום. המחשבון יאפשר לכם לדעת מה צפוי להיות גובה ההחזר החודשי לאור גובה ההלוואה והריבית שאותה הציעו לכם בבנק, או לחילופין איזה ריבית לדרוש אם רוצים לעמוד בהחזר חודשי מסוים.
אישור עקרוני, השוואת ריביות וקבלת החלטות
הצעד הראשון בקבלת המשכנתא בפועל הוא הגשת בקשה לאישור עקרוני. את הבקשה מומלץ להגיש גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס, כי התהליך אינו ארוך ולרוב הוא מסתיים בתוך כמה שעות בלבד. כמו כן, אישור עקרוני יאפשר לכם להמשיך לצעדים הבאים ואף להחזיק באמצעי מיקוח מול הבנקים השונים.
לאחר קבלת האישור העקרוני תוכלו להיפגש עם נציגי הבנק ולשמוע על המסלולים הקיימים. זה השלב שבו תלמדו שכל משכנתא מורכבת מקרן ומריבית, ושכל אחד ממסלולי ההלוואה מתאפיין בפרמטרים אחרים מבחינת שיטת החזר, הצמדה למדד, התנהגות הריבית, מגבלות בנק ישראל, אפשרויות פירעון מוקדם, תקופת ההלוואה האפשרית וסוג המטבע שבו מתנהלת ההלוואה.
על קצה המזלג כדאי להזכיר שאת המשכנתא אפשר לקחת בריבית קבועה או משתנה, ושבישראל נהוגות שיטות החזר שנקראות שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט. לכל שיטה יתרונות וחסרונות אחרים ועליכם לבחור את המסלול שעולה בקנה אחד עם היכולת הכלכלית ועם הצפי לשנים הקרובות. בכל מקרה, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך ומומלץ לבחון את המרכיבים של עמלת הפירעון המוקדם ובהם דמי טיפול, עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע ועמלת הלוואות במט"ח.
רגע לפני שאתם פותחים שמפניה, תיאלצו לבצע עוד צעד חשוב והוא לתכנן שילוב מסלולי הלוואה. את מסלולי ההלוואה מתכננים לפי פרמטרים של פיזור סיכונים וגמישות. עוד כדאי לבחון מה יקרה ליתרת ההלוואה לאורך זמן ולא להקל ראש במידת החשיפה לשינויים גלובאליים ולעלות הכוללת של המשכנתא. לבסוף, הצעד האחרון הוא כמובן חתימה בפועל על המשכנתא ובעקבותיה רכיבת ביטוח מבנה וביטוח חיים שמהווים תנאי לקבלת ההלוואה על ידי הבנק.