אביעד ברטובאחת המטרות החשובות ביותר שהמדינה שמה לה כיעד, לא מהיום אך ביתר שאת בשנים האחרונות, היא הורדת מחירי הנדל"ן. הסיבה היא, שהמדינה מכירה בכך שדירה למגורים הוא נכס בסיסי שכל אחד מאזרחיה צריך שתהיה לו אפשרות להחזיק, וכן מדובר במוצר שמהווה בסיס לצורך חיים יציבים מבחינה כלכלית, בין אם למי שמחזיק את הדירה ובין אם לילדיו או לכל מי שהוא מבקש להוריש אותם.
למדינה יש כלים שונים כיצד לייצר מצב שמחירי הנדל"ן ירדו, בין אם היא משתמשת בהם או לא ובין אם היא עושה את זה בחוכמה או לא. למדינה יש כלים אקטיביים שיכולים להוביל לירידה במחירי הדירות, למשל, הפשרת קרקעות, הגדלת היצע הדירות בשוק ועוד, וכן יש כלים פאסיביים, כלומר, כלים אשר אמורים לייצר חוסר כדאיות ברכישת דירות להשקעה, כלומר דירות שמיועדות להשכרה ולא לשימוש.
מס רכישה זו דוגמא קלאסית לכלי שהמדינה יכולה להשתמש בו על מנת להוריד את מחירי הנדל"ן. זה כלי פאסיבי, מאחר והמדינה יכולה וכך היא ניסתה לא פעם לעשות, להגדיל את המס ובצורה כזו, רכישת דירות הופכת לעסקה לא כדאית מבחינה כלכלית עבור לא מעט אנשים.
נניח ואנחנו רוכשים דירה ראשונה, אנחנו משלמים על מס רכישה למדינה, אך זו דירה שאנחנו נרצה לקנות כי זה משתלם לנו, זו דירה שתשתמש אותנו למגורים ובעתיד נוכל להוריש אותה לילדנו. אך אם אנחנו רוצים לרכוש דירה שנייה, זה כבר יכול להיות פחות משתלם עבורנו. מאחר ואז נידרש לשלם מס רכישה על דירה זו וכך הרווח שלנו עליה יהיה יותר נמוך. עכשיו בניגוד למסים אחרים שאנחנו עושים על עסקאות שונות, אז אנחנו משלמים את המס על הרווח, כאן מדובר על מס על עצם העסקה, מה שאומר, שאנחנו יכולים לרכוש את הדירה במחיר גבוה נניח ועדיין לשלם עליה מס רכישה גבוה. כך זה הופך להיות פחות משתלם.
כיצד קובעים מהו מס רכישה על דירה?
צריך לומר, מס רכישה מתעדכן כל הזמן בהתאם לסוג העסקה, מחיר הדירה, וכן בהתאם לשינויים נוספים. ברמת העיקרון המדינה מעדכנת את מס הרכישה בהתאם לחוק ההסדרים פעם בשנה, כך שצריך להתעדכן בהתאם לפני שמבצעים את הרכישה.
כאמור, למדינה יש אינטרס מצד אחד שאנשים יוכלו לרכוש דירה ראשונה ומצד שני, להפחית את כמות הדירות שמיועדות להשקעה, כלומר דירה שנייה ושלישית בקרב אלה שכבר יש להם דירה למגורים. לכן, אנחנו יכולים לראות שמס רכישה על דירה ראשונה היא הרבה פחות מאשר על דירות נוספות.
חשוב לציין עוד נקודה, מס רכישה מבוסס על מדרגות, ככל שהדירה יקרה יותר, כך המס עולה באופן טבעי. גם זה מיועד בשביל להקל על זוגות צעירים שהדירה הראשונה, בדרך כלל, תעלה הרבה פחות מדירות שרוכשים אנשים שיש להם כבר דירה ויכולים לרכוש דירה חלופית.